Qué son las Expensas y para qué sirven.

Cuando hablamos de "expensas" nos agarramos la cabeza y sólo pensamos en ese bendito número en la liquidación mensual y en si este mes será mayor o menor que el mes pasado.

Si tenemos que definir este concepto podemos decir que se tratan de "importes mensuales que pagan todos aquellos propietarios de unidades en un consorcio en concepto de gastos de mantenimiento", pero nos quedamos conformes con esta definición?

En principio, sí. Por lo general, cuando se arma la "liquidación de expensas", que es mensual, tomamos en cuenta SÓLO los gastos a cubrir pero qué pasa con los infortunios que puedan venir? Por ejemplo, al contratar el seguro de incendio, se hace para prevenir un hecho futuro, sin saber cuándo puede ocurrir, pero siempre es preferible "prevenir antes que curar". No les parece?

Si hablamos de "Fondo de Reserva" también nos referimos a un monto mensual a recaudar que será incluido en las expensas según el porcentaje que le corresponda a cada propietario, pero lo complicado es determinar el monto. Este dinero será pura y exclusivamente para afrontar situaciones fortuitas, por ejemplo, la rotura de un caño principal.

Este dinero sólo podrá ser usado en situaciones extraordinarias y deberá ser repuesto inmediatamente. En cuanto a su obligatoriedad, la ley no dice nada, pero puede establecerse en el Reglamento de Copropiedad.

No me quiero detener mucho en este tema, puesto que lo analizaré con más detalle en otro artículo, pero lo que sí quiero que quede claro es que las "expensas" por lo general, cubren gastos de mantenimiento del consorcio, aunque también pueden existir fondos reservados o dentro de las expensas comunes (esto significa, que son para todos los copropietarios), gastos extraordinarios.

El pago de las expensas es obligatorio para los copropietarios, pero respecto de los inquilinos el artículo 8 de la ley de propiedad horizontal y normas sobre mandato del Código Civil, no impone esta obligación, aunque puede sí si hubiera un acuerdo entre el locador y el locatario.

Haciendo click en la imagen de abajo, podrán descargar un MODELO DE LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS muy sencillo, que podrán comparar con el suyo, a ver si hay algo que cambia o falta:

Registro Público de Administradores de Consorcios

En el año 2002, se dictó la ley 941 donde se obliga a todas aquellas personas físicas o jurídicas que estén desempeñando funciones de Administradores de Consorcios a inscribirse en este Registro, el cual es gratuito, a fin de dar seguridad jurídica y transparencia a esta actividad, que antes no estaba regulada y mucho menos controlada por nadie. 


Al ser PÚBLICO esto permite que cualquiera entrando a la página en este link pueda averiguar si la persona que cumple la función de representante legal del consorcio, está inscripto o no. De no hacerlo, podrá denunciarlo. La ley, además de esta infracción, enumera otras referidas a contratación de servicios, obras, falseamiento de datos, presentación de una declaración jurada anual, falta de acreditación de su inscripción ante el consorcio, entre otras. 


Cuales son los requisitos para la denuncia?


- Ser propietario de una unidad del edificio donde la persona denunciada se desempeña como Administrador y cobra honorarios. Sino, contar con un poder especial del propietario para actuar en sede administrativa. 
- Acta de designación o similares que demuestre que la persona se desempeña como Administrador y cobra por ello. 
- Las últimas 3 liquidaciones de expensas.
- Dni/CI/LC (de quien denuncia)
- Datos del Denunciado: Nombre, Apellido, razón social, cuit, dni y domicilio. 
- Deberá redactar a mano, en letra imprenta mayúscula una NOTA TESTIMONIAL, es decir, indicar cuáles son los motivos de la denuncia y de qué pruebas se vale para hacerlo. Ahí también deberá consignar sus datos personales y los del administrador. 


El Registro tiene por fin establecer pautas de contratación para asegurar la seguridad del consorcio y la calidad del servicio. Por esta razón, se le impone al Administrador presentar anualmente una declaración jurada detallando los pagos por aportes previsionales, seguros, tasas, impuestos, servicios contratados, personal a cargo, etc. Esto da más transparencia a la actividad, que antes estaba "a la buena de Dios" y muchos se abusaban de eso. 


En caso de tener problemas con su Administrador, puede recurrir al CGP más cercano a fin de una mediación para llegar a un acuerdo o solución al conflicto pero lo interesante es que también se podrá recurrir a esto cuando el conflicto sea entre vecinos, por cuestiones de convivencia. 


Cómo se puede acceder a este Servicio de Mediación Gratuita? 


El servicio consiste en un tercero neutral que acerca a las partes y las invita a un diálogo. Los problemas que se puede llevar a este ámbito son estrictamente de convivencia, es decir, conflictos barriales, problemas en el consorcio, edilicios, conflictos por el uso de espacios comunes. Quedan excluídos los temas laborales, causas penales o contravencionales, denuncias policiales, acciones judiciales iniciadas, conflictos vinculados al derecho de familia. 


Podrá saber cuál es el CGP más cercano al lugar donde vive haciendo click acá. Lo único que tiene que hacer es ingresar la calle de su domicilio (nombre, sin indicar si es avenida ni nada) y le pedirá una altura aproximada, para luego proporcionarle el CGP más próximo. 


Cuáles son los requisitos para inscribirse en el Registro?


Se hace una diferencia entre aquellos cuya actividad es onerosa y los que realizan la actividad en forma gratuita: 


En el primer caso: 

• Formulario de inscripción.
• Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
• Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
• Número de C.U.I.T.
• Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito.
• Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
• Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente.

En el segundo caso: 

• Formulario de inscripción.
• Original y copia del Documento Nacional de Identidad
• Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

Es importante saber que aquellos que quizá ahora no estén ejerciendo pero que lo hicieron en algún momento o por el contrario, personas que les gustaría dedicarse a esta actividad y no tienen experiencia, se pueden inscribir igual. 


En este artículos les voy a dejar las disposiciones legales que dan el marco jurídico a esta actividad, para que les den una "ojeada" y quizá, les termina gustando...


Ley 941/02 - Crea el Registro Público de Administradores










Disposiciones Varias: 2081/03, 6013/09, 230/10, 1423/10 y 5330/10










Ley 3254/09 - Modifica la ley 941/02










Decreto 551/10 - Aprueba la Reglamentación de la ley 941/02

Hechos y Actos Jurídicos en la Propiedad Horizontal

En esta oportunidad vamos a diferenciar los conceptos de Hecho y Acto jurídico para que podamos trasladarlos al mundo de la Propiedad Horizontal y sea más fácil entender algunos aspectos claves del Régimen Jurídico que regula las relaciones entre los consortes. 

En el tiempo que vivimos en un edificio, pueden ocurrir diversos hechos que nos afectan o no, pero al derecho los únicos que les interesan son aquellos que pueden producir "consecuencias legales". 

Estos HECHOS JURÍDICOS pueden ser: 

1) Hechos de la Naturaleza (por ejemplo, un granizo)

2) Hechos Humanos. que también se denominan "actos" y a su vez pueden ser VOLUNTARIO O INVOLUNTARIOS, ILÍCITOS O LÍCITOS. Estos últimos, pueden ser PENALES O CIVILES. 

En la convivencia diario se producen infinidad de hechos jurídicos (rotura de un caño, humedad en los techos, inundaciones en las unidades, etc) pero también se llevan a cabo actos jurídicos (liquidación de expensas, pago de sueldo, contrataciones, llamados de asamblea, etc).  

Entonces, como dije al principio, al derecho los únicos hechos jurídicos que les interesan son los que pueden producir consecuencias jurídicas, por lo tanto, en un Consorcio de Propietarios mientras los hechos que se producen no generen una consecuencia jurídica, ya sea, un daño patrimonial, una responsabilidad penal o no sean parte del día a día de los consortes, como por ejemplo, un llamado a Asamblea, quedan dentro del ámbito de la intimidad de las personas. 

Aquí un cuadro quizá más claro: 

Ignorar la ley no es excusa.

En nuestra vida cotidiana, hay muchos temas de los cuales no tenemos porqué saber y preferimos dejarlo en manos de especialistas. Si se nos rompe el auto, o se nos tapa un caño o hay humedad en la pared, siempre recurrimos a otros para que resuelvan el problema.

Cuando vivimos en una casa y donde solo compartimos medianera con el vecino lindante, la humedad que hay en nuestro techo es un problema nuestro y de nadie más. Sin embargo, la realidad cambia drásticamente en un edificio donde arriba vive quizás una familia, al lado nuestro otra y abajo igual.

En ese caso, la responsabilidad no siempre es nuestra y quién responde puede llegar a ser un particular o el propio consorcio.

En otras oportunidades he dicho que muy pocos se ocupan de leer el Reglamento de Copropiedad al momento de mudarse y piensan que jamás necesitarán hacerlo o que es un "librito" sin importancia. Pero este pensamiento cambia cuando se producen daños por nuestra culpa a otros vecinos y ese "librito" que antes no significaba nada para nosotros termina ocasionando grandes dolores de cabeza.

Muchas veces escuché decir la frase "yo no sabía eso" para desligarse de responsabilidades a la hora de responder por un daño producido. Lamentablemente, nuestro ordenamiento jurídico establece que no constituye una excusa válida el desconocimiento del contenido de alguna ley y perfectamente ésto se puede aplicar al Reglamento de Copropiedad.

Éste es la ley que regula la convivencia entre los vecinos de un edificio de propietarios, por lo tanto, ignorarla no es excusa para no asumir las responsabilidades producto de algún perjuicio ocasionado a otro consorte.

Podemos ignorar muchos temas que escapan de nuestro entendimiento, pero desconocer normas que regulan nuestra convivencia con otros, es también desconocer los límites de nuestra acción.

Ley de Propiedad Horizontal: falencia en lo social.

Cuando se aprobó la ley 13.512, se pensó en beneficiar a la clase media otorgándole la posibilidad de una vivienda propia, pero inevitablemente surgieron nuevos negocios y el crecimiento económico acompañó a la actividad. 

Sin embargo, la ley no sólo fue una nueva fuente económica sino también imponía una nueva forma de vida donde el dueño originario sería el que redactara el Reglamento de Copropiedad del edificio que regiría la convivencia de todos, pero además, se dejó en manos de la Asamblea de Copropietarios el control de la administración, siendo éstos dos puntos débiles de la nueva ley, pero desde una perspectiva actual. 

En ese entonces, el número de propietarios no era significativo, en consecuencia, reunirse para tomar decisiones en la Asamblea no requería de mucho esfuerzo. Por el contrario, actualmente ese número aumentó considerablemente, y si sumamos el poco interés de la gente en relacionarse y resolver los conflictos entre todos, entonces el control se pierde, como también la posibilidad de modificar el reglamento originario, puesto que ahí también se establecen las mayorías necesarias para hacerlo. 

Aquellos que vivimos en edificios y nos interesa lo que pase en él, también somos conscientes de que no es fácil convivir con otros. No todos somos tolerantes. La mayoría de los administradores no poseen ni diplomacia o paciencia y mucho menos, resuelven cuando se lo necesita. Ven a esta labor como un número más al final del mes que incrementará sus ingresos y tratan de que los días pasen lo más rápido posible, postergando las cosas y haciéndose los distraídos con otras. 

Cuando se elabora una ley, se piensa en el momento actual, en la sociedad que será aplicada, en los individuos que viven en ella y ésta ley en su momento sirvió pero actualmente, la sociedad es otra, las personas y sus formas de relacionarse también, entonces, se requiere con urgencia una reforma que adapte la realidad actual al marco legal para que efectivamente pueda haber un control de la administración. 

Una tarea que requiere de valientes: Ser Administrador de Consorcios.

El ejercicio de esta “actividad”, se podría decir, requiere no sólo de conocimientos específicos sino también de amplias habilidades humanas.

Porqué digo esto?

Debemos tener en cuenta que ser Administrador de un Consorcio implica manejar diversas situaciones problemáticas entre vecinos que, en primer lugar, cuando se mudaron desconocían que iban a ser sometidos a reglas de convivencia obligatorias que seguramente, afectaría su propia vida, y en segundo lugar, hacer que se cumplan esas reglas, explicar su finalidad y actuar cuando no se siguen requiere de gran diplomacia. No todos tenemos la paciencia y la dedicación que requiere este tipo de tareas. Hacer un curso no es suficiente. Ser un buen vecino y excelente manejando dinero, tampoco.

El Administrador de un Consorcio actúa por mandato, y esto significa que ejecuta la voluntad de otros, es decir, aquellos a los que representa, en este caso, el Consorcio. Esta asociación de personas no es voluntaria, sino forzada, y por tal motivo no es sencillo conciliar los intereses de todos. Esto se ve en la práctica al momento de tomar una decisión sobre una obra que para algunos es necesaria, para otros no, y esto puede llevar a diversos conflictos, entre ellos, el monto del presupuesto, si hay que aumentar expensas para solventar los gastos, la empresa a contratar, las precauciones a tomar, etc.

Es el Administrador quien tendrá la ardua tarea de que este tipo de decisiones, y muchas otras, se tomen en armonía.

Nos olvidamos que cuando elegimos un hogar para vivir, nuestro “hogar, dulce hogar” lo que deseamos es vivir en paz y no ser molestados por nadie, pero al elegir un edificio donde otros viven en el mismo terreno, esa paz ideal se torna, muchas veces, un fantasma.

Por estas razones, entiendo que la tarea de administrar es de una gran complejidad y para hacer las cosas “tal como manda la ley” debemos contar con la colaboración de todos los consorcistas, pero la mayoría de las veces, es imposible reunir y poner de acuerdo a quienes no están interesados en vincularse.