Juicio Ejecutivo por Cobro de Expensas Comunes

En varias ocasiones, hemos dicho que las EXPENSAS son fundamentales para el mantenimiento del Edificio y por ley, están a cargo de los copropietarios, y el monto es determinado en función de un porcentaje que le corresponde a cada unidad funcional.

Hasta ahora, nunca se ha hablado de cómo se fijan las expensas y, en realidad, no es un asunto difícil de resolver, puesto que las mismas se fijan en función de los gastos que tiene el Consorcio, y además, siempre hay que agregar "gastos extraordinarios", posibles o futuros, como quieran llamarles, pero todos deben ser aprobados por los copropietarios. La forma de fijación de las expensas debe estar expresamente establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Entonces, determinado esto, ¿qué pasa cuando un propietario no paga estos gastos NECESARIOS E IMPRESCINDIBLES para el Consorcio? ¿Cómo se debe actuar?

Muchas veces he visto que en algunos Consorcios, los propietarios son indulgentes con aquellos que no pagan las expensas por motivos graves (muerte de un propietario y sus herederos no poseen efectivo hasta que no se venda la propiedad, por ejemplo, o también problemas de enfermedad o falta de trabajo, entre otras opciones) y, lamentablemente, lo que no pagan unos, deben pagarlo otros, porque los gastos están presentes todos los meses.

Sin embargo, en otros Edificios, la prioridad es el pago de expensas y las cuestiones personales no son excusa para evitar el pago. Entonces, no queda otra opción que iniciar una acción judicial para el cobro de las expensas adeudadas.

En mi opinión, siempre es preferible llegar a un acuerdo, aunque sea, pagos parciales, pero la vía judicial es la última opción, puesto que acá está en juego la vivienda, que quiza es la única que se posee, entonces, porque no sentarse a hablar antes de llegar a ese extremo? Un buen administrador (y vecinos, porqué no) queman estas instancias primero antes de un remate judicial.

Entonces, vamos a lo concreto: ¿En qué consiste este juicio ejecutivo? 

Básicamente, y para no ponernos muy protocolares, es un proceso especial cuyo objetivo es el cumplimiento de una obligación. Si no existiera el juicio ejecutivo, los deudores harían "de las suyas", sin importar las consecuencias. Este proceso no es perfecto, porque la realidad muestra que muchos juicios no llegan a nada pero, como dice el dicho, "es mejor malo conocido que bueno por conocer".

¿Qué se requiere para iniciar este proceso? 

Se exige que la obligación conste de un título ejecutivo, que sea líquida, exigible actualmente y que no haya prescripto. 

Respecto a la primera, el título ejecutivo es el Certificado de Deuda por Expensas Comunes que lo confecciona el Administrador del Consorcio, detallando el capital y los intereses adeudados. Esta suma de dinero debe ser líquida, es decir, una cantidad de dinero una vez hechos todos los cálculos necesarios, en otras palabras, el dinero a pagar, lo que se adeuda. Además, debe ser exigible actualmente, todavía debe adeudarse, puesto que si ya se pagó de alguna forma o canceló, entonces no procede. Por último, esta deuda no debe estar prescripta. Al respecto, nos remitimos al art. 4027 del Código Civil de la Nación, el cual establece: "Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos: ...3º De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos." 

¿Cómo es un Certificado de deuda por Expensas? 

Acá les dejo un modelo básico: 

CERTIFICO por la presente, en mi carácter de administrador del Consorcio de Propietarios del edificio ubicado en la calle_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, Nº _ _ _ _ , de la localidad de_ _ _ _ _ _ _ _, CUIT Nº _ _ _ _, en cumplimiento de lo estatuído por el art. 6 del decreto 18.734/49, reglamentario de la ley 13.512:

Que el departamento (o piso) inscripto como unidad Nº _ _ _ _ _, ubicado en el piso _ _ _  (del cuerpo _ _ _ ), atento a lo registrado en el libro _ _ _ _ _ de esta Administración, arroja un saldo deudor de_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($_ _ _ _ _ _ _), en concepto de expensas comunes.

Que en cumplimiento del texto del art. del Reglamento de Copropiedad y Administración, inscripto en el Registro de Propietarios con el Nº _ _ _ _ _ (art. 9, ley 13.512), donde se autoriza la aplicación del fondo de reserva, surge, asimismo, del libro. que el señor _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ es acreedor, a la fecha, de la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ).

En consecuencia, corresponde transferir a esta Administración la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ), que se debe retener en el acto de suscribir la escritura traslativa de dominio, en concepto de expensas comunes; y la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ) en concepto de gastos ocasionados para la presente certificación, juntamente con el registro de titular de dominio, que se acompaña, cumplido y suscrito por el adquirente, para saldar el débito existente e informar al Consorcio sobre la trasferencia de dominio de la citada unidad.

Se extiende el presente certificado a solicitud del escribano público don _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, con oficinas en la calle _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, Nº _ _ _ _ _ , tel _ _ _ _ _. En Buenos Aires, a los _ _ _días del mes _ _ _ _ _ del año 20_ _ _.

Firma y sello aclaratorio

Apellido y nombre del firmante:

Nombre de la Administración:

Domicilio legal del administrador:

CUIT:

Pueden encontrar muchos otros navegando por internet, pero este está bien confeccionado. 

No me voy a detener en este artículo a explicar con detalle cómo es un juicio ejecutivo, pero podemos decir que hay una etapa preparatoria, donde si el título no es perfecto entonces se tiende a completar ese título. En este caso, el certificado de deuda por expensas es título suficiente para la vía ejecutiva. 

Pero de no serlo, se cita al que suscribe el título para que reconozca la firma y se fija una audiencia. Si comparece, es decir, si se presenta, puede negar el título o dar evasivas o reconocer la firma y con esto, queda preparada la vía ejecutiva y el título es perfecto. 

Una vez cumplidos los requisitos, se libra un mandamiento de ejecución y embargo y así nace el juicio ejecutivo que está estructurado básicamente por dos cuadernos: Principal (donde se tramita el juicio propiamente dicho) y Apremio (donde se llevan a cabo todas las diligencias o actuaciones necesarias para que el deudor cumpla con su obligación). 

El juicio se desarrolla y llega un punto en que el deudor puede pagar (con ello termina el proceso), oponerse o mantener una actitud inactiva. 

Este tipo de juicios terminan con el remate de la unidad funcional y el pago de la deuda, que si bien tiene prioridad sobre otros acreedores, de haber una deuda por hipoteca ésta debe abonarse primero. 

Una duda que se presenta acá siempre es ¿qué pasa si el inmueble está inscrito como bien de familia? La respuesta es sencilla: no pasa nada. La ejecución procede igual, puesto que la propiedad horizontal preexiste a la constitución del bien bajo esa normativa. La fuente generadora de la obligación del pago de expensas es el Reglamento de Copropiedad, el cual, al momento de la compra, se le dió conformidad. 

Parte comunes de uso exclusivo: concepto y reparación de daños

La ley de Propiedad Horizontal (13.512) hace una distinción entre partes comunes y partes propias, pero muchas veces en los reglamentos de copropiedad se asoma una nueva noción: partes comunes de uso exclusivo. 

Es el art. 2 de la ley que enumera qué entiende por partes comunes, pero esta enumeración no es taxativa, con lo cual, podemos incluir otros item, por ejemplo, extinguidores, bombas de agua, tableros de electricidad, etc. Pero nada dice respecto de este nuevo concepto. 

El Decreto 18734/49 en su art. 3 dispone: "El Reglamento de Copropiedad y Administración, deberá proveer sobre las siguientes materias: 1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;..."

A su vez, en la ley 13.512, encontramos el art. 5 que establece: "Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto". 

Entonces, analizando estas dos normas, es inevitable llegar a la conclusión que los balcones (sean internos o a la calle) son partes comunes, puesto que al adquirir la propiedad, por ley, el nuevo adquirente no puede modificar a su gusto el aspecto del mismo. También está prohibido hacer cerramientos, como bien lo dije en otro artículo, puesto que de esa forma también se modifica la fachada, sin embargo, esta práctica es muy común.  

Porqué entonces son de uso exclusivo? La respuesta, es más que obvia. Sería muy problemático que no fuera así. Se imagina que su vecino quiera acceder a su balcón porque se le apetece tomar sol o disfrutar de la vista? Es ridículo. 

Lo mismo pasa con los patios solares, cuya acceso tiene un único propietario y también se aplica esto, en algunas ocasiones, y estando expresamente establecido en el Reglamento de Copropiedad, que el acceso a la terraza puede tener carácter exclusivo, por ejemplo, si la empresa constructora lo destinó a fines publicitarios. Por norma general, las azoteas son partes comunes, pero toda regla también tiene sus excepciones. 

Entonces, ya aclarada esta duda, qué pasa con los gastos de reparación y mantenimiento de estas partes comunes y de las de uso exclusivo?

En relación a las partes comunes, su mantenimiento debe estar programado en la liquidación mensual de expensas y ser distribuída en forma proporcional a cada propietario. 

Dijimos que los balcones son partes comunes de uso exclusivo, entonces, según el caso, la reparación estará a cargo del propietario del inmueble o del consorcio. 

Supongamos, que hay una filtración en el balcón, o por la antigüedad que tiene el edificio, aquel está tan deteriorado que es necesario efectuar reparaciones urgentes, para que la construcción no cese y produzca un daño a las personas. En este caso, es claro que la reparación estará a cargo del Consorcio. 

Sin embargo, otro caso podría ser que el propietario ha depositado demasiado peso en el balcón, y esto produjo que haya un desprendimiento de material, causando un daño a quien circulaba por la vereda. En este caso, la responsabilidad es exclusiva del propietario, puesto que por su negligencia, produjo un daño, y además, tendrá que afrontar una acción judicial por parte de quien sufrió el daño. 

Es importante aclarar que si bien parece muy claro este tema, también tiene ciertos tamices que se deberán analizar en el caso específico.  

Derrumbe del Edificio en Bartolomé mitre al 1200: Situación Actual

Hace casi dos meses, en pleno día, un temblor hizo que vecinos de la calle Bartolomé Mitre al 1200 en el barrio de San Nicolás, salieran de su edificio temiendo lo peor: el derrumbe.

Una construcción contigua, cuya irregularidad fue confirmada, estaba realizando trabajos cuando unos ruidos extraños hizo que los vecinos, asustados, llamaran al 103, quienes respondieron inmediatamente, y tras realizar una inspección, se determinó la evacuación inmediata.

Familias damnificadas a la espera.

En las noticias se pudo ver que una gran grieta amenazaba con el derrumbe de casi 20 unidades, y efectivamente, el tercer cuerpo del edificio colapsó, dejando a muchas familias en la calle y totalmente desprotejidas.

Las autoridades de la Ciudad de Buenos Aires se presentaron en el lugar y comenzaron los trabajos para ubicar a las familias que habían perdido todo con el derrumbe. 

Estructura en pie

Varios días después, algunas familias pudieron entrar al edificio, lo que quedó en pie, para rescatar, con dos bolsas de residuos y 20 minutos, nada más, algunas de sus pertenencias y salvar algo de su historia, pero sin saber todavía, lo que iba a pasar en el futuro. 

La Legislatura porteña aprobó un proyecto donde se otorgan dos subsidios: por un lado, respecto de las cosas muebles, entre $50.000 y $70.000 y por el otro lado, por el valor del inmueble, que fue tasado en u$s 1750 por metro cuadrado. 

Recién hace unos días, se empezaron a firmar los acuerdos por expropiación con los damnificados y se seguirán firmando para que antes de febrero, se les pueda entregar el dinero por la propiedad y adquieran otra. Sin embargo, algunos no pudieron concretar este convenio debido a problemas legales (embargos y sucesiones). 

Isidoro: única víctima del derrumbe.

Lamentablemente, este derrumbe se cobró una víctima Isidro Madueña, con 74 años, que vivía en el 3º "B" y que por sus problemas de audición seguramente no pudo escuchar a los rescatistas que alertaban a los vecinos del inminente derrumbe. Su hijo, hizo una denuncia por desaparición e inmediatamente comenzó la búsqueda que culminó con su hallazgo entre los escombros. Comparto el sentimiento de su hijo, que todavía no pudo despedir a su padre porque el cuerpo continúa en la morgue a la espera de un análisis de ADN. 

Mauricio Macri se presentó en el lugar para ver la situación.

El Gobierno, a raíz de este desastre, que ocurrió por irregularidad, repito, en la perforación del suelo en un terrero lindero, puesto que se contrataron a equipos sin especialización, decidió finalmente intensificar los controles a obras de demolición y excavación. Se publicó en el Boletín oficial la reglamentación de la ley 3562, sancionada en SEPTIEMBRE DEL 2010 por la Legislatura, que establecía la obligatoriedad de incorporar una inspección en la etapa de demolición y otras dos verificaciones durante los trabajos de excavación en la obras en construcción. Asimismo, establece multas de 3600 a 36.000 pesos para quienes no contrataran empresas de demolición inscriptas en el Registro Público de Demoledores y Excavadores. 

Qué son las Expensas y para qué sirven.

Cuando hablamos de "expensas" nos agarramos la cabeza y sólo pensamos en ese bendito número en la liquidación mensual y en si este mes será mayor o menor que el mes pasado.

Si tenemos que definir este concepto podemos decir que se tratan de "importes mensuales que pagan todos aquellos propietarios de unidades en un consorcio en concepto de gastos de mantenimiento", pero nos quedamos conformes con esta definición?

En principio, sí. Por lo general, cuando se arma la "liquidación de expensas", que es mensual, tomamos en cuenta SÓLO los gastos a cubrir pero qué pasa con los infortunios que puedan venir? Por ejemplo, al contratar el seguro de incendio, se hace para prevenir un hecho futuro, sin saber cuándo puede ocurrir, pero siempre es preferible "prevenir antes que curar". No les parece?

Si hablamos de "Fondo de Reserva" también nos referimos a un monto mensual a recaudar que será incluido en las expensas según el porcentaje que le corresponda a cada propietario, pero lo complicado es determinar el monto. Este dinero será pura y exclusivamente para afrontar situaciones fortuitas, por ejemplo, la rotura de un caño principal.

Este dinero sólo podrá ser usado en situaciones extraordinarias y deberá ser repuesto inmediatamente. En cuanto a su obligatoriedad, la ley no dice nada, pero puede establecerse en el Reglamento de Copropiedad.

No me quiero detener mucho en este tema, puesto que lo analizaré con más detalle en otro artículo, pero lo que sí quiero que quede claro es que las "expensas" por lo general, cubren gastos de mantenimiento del consorcio, aunque también pueden existir fondos reservados o dentro de las expensas comunes (esto significa, que son para todos los copropietarios), gastos extraordinarios.

El pago de las expensas es obligatorio para los copropietarios, pero respecto de los inquilinos el artículo 8 de la ley de propiedad horizontal y normas sobre mandato del Código Civil, no impone esta obligación, aunque puede sí si hubiera un acuerdo entre el locador y el locatario.

Haciendo click en la imagen de abajo, podrán descargar un MODELO DE LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS muy sencillo, que podrán comparar con el suyo, a ver si hay algo que cambia o falta:

Registro Público de Administradores de Consorcios

En el año 2002, se dictó la ley 941 donde se obliga a todas aquellas personas físicas o jurídicas que estén desempeñando funciones de Administradores de Consorcios a inscribirse en este Registro, el cual es gratuito, a fin de dar seguridad jurídica y transparencia a esta actividad, que antes no estaba regulada y mucho menos controlada por nadie. 


Al ser PÚBLICO esto permite que cualquiera entrando a la página en este link pueda averiguar si la persona que cumple la función de representante legal del consorcio, está inscripto o no. De no hacerlo, podrá denunciarlo. La ley, además de esta infracción, enumera otras referidas a contratación de servicios, obras, falseamiento de datos, presentación de una declaración jurada anual, falta de acreditación de su inscripción ante el consorcio, entre otras. 


Cuales son los requisitos para la denuncia?


- Ser propietario de una unidad del edificio donde la persona denunciada se desempeña como Administrador y cobra honorarios. Sino, contar con un poder especial del propietario para actuar en sede administrativa. 
- Acta de designación o similares que demuestre que la persona se desempeña como Administrador y cobra por ello. 
- Las últimas 3 liquidaciones de expensas.
- Dni/CI/LC (de quien denuncia)
- Datos del Denunciado: Nombre, Apellido, razón social, cuit, dni y domicilio. 
- Deberá redactar a mano, en letra imprenta mayúscula una NOTA TESTIMONIAL, es decir, indicar cuáles son los motivos de la denuncia y de qué pruebas se vale para hacerlo. Ahí también deberá consignar sus datos personales y los del administrador. 


El Registro tiene por fin establecer pautas de contratación para asegurar la seguridad del consorcio y la calidad del servicio. Por esta razón, se le impone al Administrador presentar anualmente una declaración jurada detallando los pagos por aportes previsionales, seguros, tasas, impuestos, servicios contratados, personal a cargo, etc. Esto da más transparencia a la actividad, que antes estaba "a la buena de Dios" y muchos se abusaban de eso. 


En caso de tener problemas con su Administrador, puede recurrir al CGP más cercano a fin de una mediación para llegar a un acuerdo o solución al conflicto pero lo interesante es que también se podrá recurrir a esto cuando el conflicto sea entre vecinos, por cuestiones de convivencia. 


Cómo se puede acceder a este Servicio de Mediación Gratuita? 


El servicio consiste en un tercero neutral que acerca a las partes y las invita a un diálogo. Los problemas que se puede llevar a este ámbito son estrictamente de convivencia, es decir, conflictos barriales, problemas en el consorcio, edilicios, conflictos por el uso de espacios comunes. Quedan excluídos los temas laborales, causas penales o contravencionales, denuncias policiales, acciones judiciales iniciadas, conflictos vinculados al derecho de familia. 


Podrá saber cuál es el CGP más cercano al lugar donde vive haciendo click acá. Lo único que tiene que hacer es ingresar la calle de su domicilio (nombre, sin indicar si es avenida ni nada) y le pedirá una altura aproximada, para luego proporcionarle el CGP más próximo. 


Cuáles son los requisitos para inscribirse en el Registro?


Se hace una diferencia entre aquellos cuya actividad es onerosa y los que realizan la actividad en forma gratuita: 


En el primer caso: 

• Formulario de inscripción.
• Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
• Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
• Número de C.U.I.T.
• Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito.
• Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
• Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente.

En el segundo caso: 

• Formulario de inscripción.
• Original y copia del Documento Nacional de Identidad
• Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

Es importante saber que aquellos que quizá ahora no estén ejerciendo pero que lo hicieron en algún momento o por el contrario, personas que les gustaría dedicarse a esta actividad y no tienen experiencia, se pueden inscribir igual. 


En este artículos les voy a dejar las disposiciones legales que dan el marco jurídico a esta actividad, para que les den una "ojeada" y quizá, les termina gustando...


Ley 941/02 - Crea el Registro Público de Administradores










Disposiciones Varias: 2081/03, 6013/09, 230/10, 1423/10 y 5330/10










Ley 3254/09 - Modifica la ley 941/02










Decreto 551/10 - Aprueba la Reglamentación de la ley 941/02

Hechos y Actos Jurídicos en la Propiedad Horizontal

En esta oportunidad vamos a diferenciar los conceptos de Hecho y Acto jurídico para que podamos trasladarlos al mundo de la Propiedad Horizontal y sea más fácil entender algunos aspectos claves del Régimen Jurídico que regula las relaciones entre los consortes. 

En el tiempo que vivimos en un edificio, pueden ocurrir diversos hechos que nos afectan o no, pero al derecho los únicos que les interesan son aquellos que pueden producir "consecuencias legales". 

Estos HECHOS JURÍDICOS pueden ser: 

1) Hechos de la Naturaleza (por ejemplo, un granizo)

2) Hechos Humanos. que también se denominan "actos" y a su vez pueden ser VOLUNTARIO O INVOLUNTARIOS, ILÍCITOS O LÍCITOS. Estos últimos, pueden ser PENALES O CIVILES. 

En la convivencia diario se producen infinidad de hechos jurídicos (rotura de un caño, humedad en los techos, inundaciones en las unidades, etc) pero también se llevan a cabo actos jurídicos (liquidación de expensas, pago de sueldo, contrataciones, llamados de asamblea, etc).  

Entonces, como dije al principio, al derecho los únicos hechos jurídicos que les interesan son los que pueden producir consecuencias jurídicas, por lo tanto, en un Consorcio de Propietarios mientras los hechos que se producen no generen una consecuencia jurídica, ya sea, un daño patrimonial, una responsabilidad penal o no sean parte del día a día de los consortes, como por ejemplo, un llamado a Asamblea, quedan dentro del ámbito de la intimidad de las personas. 

Aquí un cuadro quizá más claro: 

Ignorar la ley no es excusa.

En nuestra vida cotidiana, hay muchos temas de los cuales no tenemos porqué saber y preferimos dejarlo en manos de especialistas. Si se nos rompe el auto, o se nos tapa un caño o hay humedad en la pared, siempre recurrimos a otros para que resuelvan el problema.

Cuando vivimos en una casa y donde solo compartimos medianera con el vecino lindante, la humedad que hay en nuestro techo es un problema nuestro y de nadie más. Sin embargo, la realidad cambia drásticamente en un edificio donde arriba vive quizás una familia, al lado nuestro otra y abajo igual.

En ese caso, la responsabilidad no siempre es nuestra y quién responde puede llegar a ser un particular o el propio consorcio.

En otras oportunidades he dicho que muy pocos se ocupan de leer el Reglamento de Copropiedad al momento de mudarse y piensan que jamás necesitarán hacerlo o que es un "librito" sin importancia. Pero este pensamiento cambia cuando se producen daños por nuestra culpa a otros vecinos y ese "librito" que antes no significaba nada para nosotros termina ocasionando grandes dolores de cabeza.

Muchas veces escuché decir la frase "yo no sabía eso" para desligarse de responsabilidades a la hora de responder por un daño producido. Lamentablemente, nuestro ordenamiento jurídico establece que no constituye una excusa válida el desconocimiento del contenido de alguna ley y perfectamente ésto se puede aplicar al Reglamento de Copropiedad.

Éste es la ley que regula la convivencia entre los vecinos de un edificio de propietarios, por lo tanto, ignorarla no es excusa para no asumir las responsabilidades producto de algún perjuicio ocasionado a otro consorte.

Podemos ignorar muchos temas que escapan de nuestro entendimiento, pero desconocer normas que regulan nuestra convivencia con otros, es también desconocer los límites de nuestra acción.